راهنمای عمومی خرید و اجاره املاک

هشدار: ذکر و باز نشر نوشتارهای من و هر نوشتاری که در روزنامه ها یا روی سایت شخصی و وبلاگهایم منتشر شده منحصراً با قید نام و نام خانوادگی ام و همراه با پیوند سایت و وبلاگهایم مجاز است.

هشدار: پیش از شروع مطلب به اشخاصی که مطالب منتشره اینجانب در روزنامه ها یا روی سایت شخصی یا وبلاگهایم را بدون ذکر منبع و بدون لینک سایتم یا وبلاگهایم به نام خود یا دیگری به هر طریقی منتشر می کنند متذکر می شوم که در انتظار عواقب قانونی انتشار غیر مجاز و بدون اجازه مطالبم باشند.

ذکر و باز نشر مطالب اینجانب و کلیه مطالبی که در روزنامه ها یا روی سایت شخصی و وبلاگهایم منتشر شده منحصراً با قید نام و نام خانوادگی ام و توام با لینک سایت و وبلاگهایم مجاز است.

به منظور ارتقاء سطح صحت معاملات املاك و پرهيز از خطرات و خسارتهاي احتمالي و نظر به هزينه مبالغ هنگفتی براي انجام اين نوع معاملات اعم از خريد ، اجاره ، استجاره ، عين ، منافع ، سرقفلي صرف می نمائید لازم است قبل از انجام هرگونه معامله به نكات ذيل عنايت نموده و از عقد قرارداد و پرداخت هر گونه وجهي قبل از اطمينان از موارد گفته شده جداً امتناع فرمائید.

مقدمه

مطابق قانون ثبت مصوب 1310 با اعلام سازمان ثبت اسناد و املاك در نقاط مختلف كشور، ثبت املاك با رعايت موازين قانوني پس از اعلان ثبت و تحديد حدود انجام و پس از جري تشريفات وفق مادة 21 قانون مذكور «پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت، ملك دردفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت مطابق ثبت دفتر املاك داده مي شود» و براساس مادة 22 همان قانون « همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و….. مالك خواهد شناخت.» كه به حكم مادة 1287 قانون مدني اين دسته از اسناد واجد وصف سند رسمي مي باشند .

نظر به انجام ثبت املاك در اكثر نقاط كشور، بيشتر املاك داراي سند رسمي مالكيت هستند. اين اسناد به صورت دفترچه اي و داراي صفحاتي بوده كه روي جلد به شماره چاپي و در صفحات داخل سند، به بعضي مشخصات سند و ثبت آن، شماره پلاك، منطقه ثبتي، دفتر املاك مربوطه ، تاريخ صدور سند، نام و مشخصات مالك، نقل و انتقالات بعدي از مالك به سائر اشخاص اختصاص داده شده است. به تازگی اسناد رسمی با همین مشخصات بصورت تک برگی صادر می گردند.

در خريد املاك بايد اسناد مالكيت فروشنده ملاحظه گردد.

لازم بذكر است مالك هر ملك، همان شخصي است كه ملك در دفتر املاك بنام او ثبت و سند بنام او صادر يا بعداً ملك توسط مالك در دفتر اسناد رسمي به وي منتقل گرديده است و سند رسمي محضري (بنچاق) به نام او تنظيم مي گردد.

دفتر خانه مربوط مكلف است مراتب را در فرمهاي خلاصه معامله درج و به اداره ثبت مربوطه ارسال نمايد تا معامله در دفتر املاك بنام منتقل اليه ثبت شود. ضمناً دفترخانه بايستي در صفحه نقل و انتقالات سند ، نام شخص خريدار را دقيقاً با ذكر شماره سند قيد نمايد . معمولاً اسناد مذكور با مهرهاي برجسته ممهور و ممضي به امضاء سردفتر و دفتر يار مي شوند.

قبل از انجام هر اقدامي بايد بدواً اسناد مالكيت يادشده از اشخاص مدعي مالكيت اخذ با ملاحظه آن و توجه به نكات آتي الذكر اقدام نمود.

توجه به كاربري « نوع استفاده قانوني مجاز» ازاملاك به استناد مصوبات كميسيونهاي قانوني از جمله كميسيون ماده 5 قانون شوراي عالي شهرسازي و معماري و برابر معاملات با اسناد عادي هم توضيح داده شود. رعايت مقررات و موازين مصوب در انعقاد هرگونه قرارداد ضروري بوده كه با ملاحظه دقيق اسناد معتبر ملازمه خواهد داشت.

قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران و قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366 مجلس شوراي اسلامي انواع اراضي را تعريف نموده است .

مطابق مادة 4 قانون فوق الذكر «اراضي باير شهري زمينهائي است كه سابقه عمران و احياء داشته و بتدريج به حالت موات برگشته اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته و يا نداشته باشد» وفق مادة 3 همين قانون « اراضي موات شهري زمينهائي است كه سابقه عمران و احياء نداشته باشد.» زمينهاي مواتي كه عليرغم مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ 5/4/1358 به بعد احياء شده باشد همچنان در اختيار دولت است »

براساس مادة 5 قانون مزبور « اراضي داير زمينهائي است كه آنرا احياء و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالك است .»

وفق مادة 6 قانون يادشده فوق « كليه زمينهاي موات شهري اعم از آنكه در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلاب دولتي يا غير دولتي باشد دراختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارك مالكيت گذشته ارزش قانوني ندارد ……»

حسب مادة 12 همين قانون « تشخيص عمران و احياء تأسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تميز باير از موات به عهدة وزارت مسكن و شهر سازي است اين تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالحه مي باشد » و مادة 14 قانون مذكور و قانون اصلاح قانون تغيير كاربري اراضي زراعي و باغها مقرر ميدارد « تبديل و تغيير كاربري ، افراز و تقسيم و تفكيك باغات و اراضي كشاورزي و يا آيش با رعايت ضوابط و مقررات وزارت مسكن و شهرسازي و مواد اين قانون بلا اشكال است.

فصل اول

خريد املاك

 نكات بسيار مهمي كه در خريد املاك بايد مورد عنايت قرار گيرد بشرح ذيل است:

1- در صورتيكه شخصي به وكالت از مالك قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالكيت بايد به نكات ذيل توجه نمود:

1-1- استعلام از دفتر خانه تنظيم كننده سند وكالت در مورد احتمال عزل وكيل مرقوم. دراين خصوص توجه شود كه وكالت هاي بلاعزل تا زماني كه وكيل يا موكل فوت يا محجور نشده اند يا سند وكالت باطل يا اقاله نشده باشد داراي استحكام بيشتري مي باشند ضمناً حتي الامكان با تحقيق و بررسي لازم از زنده بودن موكل اطمينان حاصل گردد.

1-2- در مورد حدود وكالت لازم است وكيل در سند وكالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود كه وكالت هاي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي معمولاً بردو نوع هستند:

الف) وكالت كاري: اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردي به اشخاص ديگر اعطاء مي شود كه اقدام براي اخذ سند يا اخذ پروانه احداث بنا يا پايان كار يا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفكيكي و حضور در ساير ادارات لازم مي آيد. به عبارت ديگر هدف از اعطاء اين گونه وكالت ها پيگيري امور مربوط به ملك و بنا از مراجع ذيربط است بدون آنكه قصد انتقال مالكيت و اخذ وجه و…… در نظر باشد.

ب) وكالت معاملاتي : اين نوع وكالت ها معمولاً در مواردي اعطا مي شود كه مالك قصد انجام معامله و واگذاري ملك يا حقوق راجع به آنرا به ديگري از طريق وكيل داشته است. عرف براين است كه در اين امور وكالت به صورت تام و بلا عزل و با اختيار توكيل داده مي شود و معمول است كه معاملات با اسناد عادي با اعطاء وكالت رسمي به صورت فوق همراه مي شود.

بنابراين بايستي توجه شود كه در صورت اقدام براي معامله ملك يا سرقفلي و…… از طريق وكيل مالك، سند وكالت، مؤيد اختيار وكيل براي انجام معامله در مورد پلاك ثبتي مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختيار و صريح باشد بدون آنكه اشكال يا خسارتي در آينده را موجب شود.

تاكيد مي شود كه در صورت معامله از طريق وكيل اقدامات لازم براي اعمال و اجراي مفاد سند وكالت انتقال سند به نام خريدار به قيد فوريت و دركوتاهترين زمان ممكن انجام گرددزيرا با فوت وكيل يا موكل يا محجور شدن آنان سند وكالت فاقد اعتبار مي شود.

1-3- اصولاً وكالت قابل تفويض به اشخاص ديگر مي باشد. وكيلي كه در سند وكالت اختيار و امكان تفويض وكالت دارد ممكن است طي سندي كه به آن سند تفويض وكالت گفته مي شود اختيارات خود را به شخص ديگر تفويض و محول كند. در اسناد تفويض وكالت بايد سلسله اسناد تفويضي از اولين وكيل تا آخرين وكيل بررسي، ملاحظه و رويت شود تا به سند اصلي وكالت و سند مالكيت منتهي گردد. به هرحال اوّلاً بايستي در سند وكالت اوليه براي وكيل حق تفويض وجود داشته و مسئله عزل احتمالي وكيل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانياً توجه شود در صورتي كه يكي از وكلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وكيل بعدي و اساساً هر گونه معامله راجع به ملك مربوطه با مشكل مواجه خواهدبود .

2- نظر به اينكه خريد اراضي اشخاص حقوقي عموماً و اشخاص حقوق عمومي مانند وزارتخانه ها ، موسسات و شركتهاي دولتي خصوصاً نيازمند جري تشريفات خاصي بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصي را ضرورتاً نياز دارد لذا قبل از انجام اين دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نياز از قبيل مصوبه هيأت مديره شركت يا موسسه ، مصوبه مجمع عمومي شركت يا موسسه در مورد شركتها و موسسات و مصوبه هيأت وزيران ، مصوبه شوراي اقتصاد و سمت و معرفي نامه اشخاصي كه قرارداد واگذاري ملك يا سند انتقال را امضاء مي كنند در مورد اشخاص دولتي و نيز توجه به اساسنامه ها، آئين نامه هاي معاملات، قانون محاسبات عمومي كشور و قانون برگزاري مناقصات ضروري است .

3- در مورد اراضي نيروهاي مسلح نيز اخذ مجوز ستاد كل نيروهاي مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خريد اراضي از وجود مصوبات و مجوزهاي مذكور بايد اطمينان حاصل و تصوير آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.

4- در مورد اراضي مصادره اي توسط دادگاههاي انقلاب كه به نفع دستگاههاي مختلف اعم از ستاد اجرائي فرمان حضرت امام (ره )، بنياد شهيد ، بنياد مستضعفان ، كميته امداد و غيره مصادره گرديده است توجه شود كه خريد اين اموال ممكن است در آينده با مشكلاتي از جمله ادعاي مالك سابق مواجه گردد. لذا در خريد اين گونه املاك بايد دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشكلات احتمالي بايستي هنگام طرح موضوع در هيأت مديره شركت يا موسسه جهت اخذ مجوز معامله ، مشكلات و تبعات مذكور گوشزد گردد و با آگاهي از مسائل و معضلات احتمالي و پذيرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.

5- درخصوص خريد اراضي واگذار شده توسط هيأتهاي واگذاري اراضي سابق و ادارات كشاورزي توجه شود كه اين اراضي بايد داراي سند رسمي بوده و درصورتيكه انتقال به نيابت از مالك اوليه توسط هيأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالك سند انتقال را امضاء ننموده باشد بايد با اخذ استعلام از توافق قطعي مالك اوليه براي انتقال سند اطمينان حاصل شود.

6- در مورد اراضي كه اسناد مالكيت آنها وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت (که بعداً قانون “تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی” جایگزین دائمی مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک شد) صادر گرديده نيز رعايت مفاد بند 5 ضروري است. زيرا در مواردي اسناد مذكور بوسيله مراجع قضايي به دليل ادعاهاي مطروحه از سوي معارضين ابطال گرديده است .

7- در خريد اراضي كشاورزي بايد قبلاً مراتب از ادارات كشاروزي ، جنگلها و مراتع كشور و سائر مراجع ذيربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملك تحصيل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و كاربري اين املاك با توجه به قانون مربوطه به طور دقيق احراز گردد.توجه شود كه تغيير كاربري اين اراضي تابع قانون اصلاح تغيير كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1386 مي باشد.

8- توصیه می کنم حداقل در مورد كليه اراضي با مساحت های بيشتر از 1000 متر مربع جانمائي و تطبيق زمين كه از سوي مالك معرفي شده با سند مالكيت را انجام دهید. انجام چنين اقدامي در همه موارد ( با وجود هزينه اي كه دارد ) نيز خالي از فايده نيست .

9- در مورد املاك و اراضي واقع در محدوده و حريم قانوني شهرها استعلام از شهرداري و اطمينان از نوع كاربري و اينكه ملك داراي چه كاربري بوده و آِيا در طرح خاصي قراردارد يا خير ضروري است . اين مهم بايد منطبق با آخرين طرح جامع و طرح تفضيلي شهربررسي و از آن اطمينان حاصل گردد.

طرح جامع شهر، در ادارات مسكن و شهرسازي و طرح تفصيلي در شهرداري همان شهر مسبوق به سابقه مي باشد و قابل استعلام است.

10- در معامله با شهرداري ها اخذ مصوبه شوراي اسلامي شهر در انتقال املاك با نصاب معاملات عمده ضروري بوده و در خصوص كاربري نيز توجه به رأي كميسيون مادة 5 قانون شوراي عالي شهر سازي ومعماري ضروري است.

11- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقيف ( مشمول بند « ز» ) نبودن ملك و نيز حصول اطمينان از ممنوع المعامله نبودن مالك و وكلاء احتمالي لازم مي باشد بديهي است اقدامات مربوطه به اين استعلامات رأساً‌ بايد توسط دفتر اسناد رسمي يا خريدار انجام پذيرفته و از تحويل ورقه استعلام به مالك يا فروشنده يا وكلاي آنان از اطمينان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالك جداً امتناع شود. زيرا احتمال دارد پاسخ استعلامهايي كه بوسيله مالك ارائه مي شود دستكاري شده يا جعلي باشد .

12- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداري ها با توجه به ماهيت املاك شهرداريها كه معمولاً طي توافقات اشخاص با شهرداري از اشخاص به آنها منتقل مي گردد حتماً سند مالكيت رسمي شهرداري ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود . احتمال بسيار دارد كه املاك واگذار شده بوسيله شهرداري ها فاقد سند مالكيت و داراي معارض و حتي فاقد پايان كار و ….. باشد.

13- در مورد خريد تراكم از شهرداري ها دقت شود كه ميزان تراكم مورد خريداري مبتني بر پروانه ساختماني معتبر صادره از شهرداري و با رعايت طرح تفضيلي و كاربري ملك باشد و احداث بنا در مدتي كه پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.

فصل دوّم

سرقفلي و حق كسب و پيشه

اين دو اصطلاح برگرفته از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و راجع به املاك تجاري مي باشد و از نهادهاي حقوقي است كه از حقوق اروپا به نظام حقوقي ايران وارد گرديده است .

1- حق سرقفلي : هر مالك ملك داراي كاربري تجاري مي تواند سرقفلي ملك خود را به ارزش مورد توافق در زمان عقد قرارداد به مشتري منتقل نمايد تا مشتري وفق شرائط مقرره از آن براي امر تجارت و كسب استفاده نمايد. اين حق در قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال 1356 مورد تأكيد بوده و قانون گذار در سال 1376 ضمن مادة 6 قانون موجر و مستاجر جديد اين حق را به صراحت شناسائي نموده است « هر گاه ، مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد ، مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد»

اين حق توسط صاحب آن قابل انتقال به ديگري است. ذيل ماده 6 قانون مذكور مقرر داشته است « همچنين مستأجر مي تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند.»

و « در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد هنگام تخليه، مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد» كه در هر حال مستأجر بايد ماهيانه مبلغي نيز به عنوان اجاره به مالك پرداخت نمايد.

حق كسب و پيشه : يكي از حقوقي است كه از حقوق اروپائي به نظام حقوقي ايران وارد گرديده است و از سالها قبل مورد عمل مي باشد. زماني كه ملكي تجاري از سوي شخصي براي امر كسب به ديگري به صورت اجاره واگذار مي گردد مستأجر در طول زمان اجاره با كسب و كار و نوع فعاليت و حسن شهرت حقي پيدا مي كند كه حق كسب و پيشه نام دارد كه با انتخاب كارشناس رسمي مربوطه حق مزبور تقويم مي گردد. اين نوع از حق در قانون موجر و مستاجر سال 1356 مورد شناسائي واقع و از سال 1376 با تصويب قانون جديد روابط موجر و مستأجر از نظام حقوقي ايران عملاً حذف گرديده و تنها قراردادهاي اماكن تجاري منعقده قبل از 1/7/1376 مشمول آن مي باشند .

نحوه انتقال سرقفلي : حق سرقفلي توسط مالك يا وكيل قانوني وي و با رعايت همه مسائل پيش گفته و نيز توسط دارنده حق سرقفلي و با اذن مالك قابل انتقال مي باشد. مؤكداً اضافه مي گردد در صورتي كه دارنده حق سرقفلي مبادرت به انتقال آن نمايد اخذ اذن كتبي مالك ضروري است. به اين سبب معمولاً در اين موارد دو دسته سند تنظيم مي گردد، سند صلح سرقفلي با مالك يا دارنده حق سرقفلي و سند اجاره با مالك ملك

نحوة انتقال حق كسب و پيشه : اين دسته از حق شباهت بسياري با حق سرقفلي داشته كه در اثر مرور زمان و با توجه به عوامل مختلف براي كاسب در ملك تجاري ايجاد مي شود و تخليه آنها با رعايت موازين و شرائط قانوني مقرره امكان پذير مي باشد لذا در انتقال آن بايد ضمن جلب نظر مالك، سند صلح رسمي تنظيم گردد.

فصل سوّم

استجـاره امـلاك

در خصوص اجاره املاك بايد به موارد ذيل توجه شود:

1- در صورتي كه موجر مالك ملك مورد اجاره مي باشد بايد سند مالكيت ملاحظه شده و سند اجاره با توجه به قانون موجر و مستأجر سال 1376 تنظيم و در مورد اسناد عادي حداقل دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضاء نمايند.

2- در صورتي كه اجاره دهنده مالك منافع مي باشد اذن وي در اجاره در سند قبلي و زمان آن مدنظر باشد. بديهي است مستأجر در صورت وجود حق انتقال به غير فقط در زمان و مدت اجاره واجد چنين حقي است.

3- درموردي كه شخصي به وكالت از ديگري مبادرت به اجاره دادن ملكي مي نمايد ملاحظه سند مالكيت و نيز اصالت وكالتنامه اوليه و نيز احراز اصالت وكالت هاي بعدي با لحاظ مسائلي كه در خريد املاك بصورت وكالتي گفته شد به ويژه حدود وكالت ضرورت دارد.

4- در مورد اجاره اماكن و املاك دولتي دقت شود كه وفق ماده 86 قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 28/12/1373 مدت اجاره بايستي حداكثر تا يكسال و تعيين مبلغ اجاره براساس نظر كارشناس رسمي دادگستري باشد و مبلغ اجاره بها بايستي به حساب خزانه كشور واريز گردد.

فصل چهارم

احراز هويت طرف معامله

قبل از انجام هر گونه معامله اعم از خريد و فروش ، اجاره و غيره بايد هويت طرف معامله اعم از مالك يا وكيل وي به شرح ذيل احراز شود:

الف : اشخاص حقيقي

1- ذكر كامل و دقيق نام ، نام خانوادگي ، نام پدر ، شماره شناسنامه ، محل صدور ،‌كدملي ، كد پستي ، نشاني محل سكونت ، شماره تلفن ثابت ، و شماره تلفن همراه ،شماره و تاريخ كارت پايان خدمت يا معافيت (در مورد آقايان) در هر گونه قرارداد و صورتجلسه و ‌الحاقيه و توافقنامه و…. مربوط به معاملات املاك الزامي است.

2- رؤيت اصل شناسنامه (تمامي صفحات) رؤيت اصل كارت ملي (پشت و روي كارت) رؤيت اصل كارت پايان خدمت يا معافيت ( در مورد آقايان ) و انطباق مشخصات هويتي فرد با چهره و مشخصات وي در كارت يا شناسنامه ارائه شده.

3- اخذ و پيوست نمودن تصوير كاملاً خوانا و حتي الامكان رنگي تمامي صفحات شناسنامه ، پشت و روي كارت ملي ، پشت و روي كارت معافيت يا پايان خدمت ( در مورد آقايان ) پس از رؤيت اصل آنها .

4- به صفحه توضيحات شناسنامه توجه كافي مبذول و در صورتيكه شناسنامه داراي توضيحات است به توضيحات مندرجه ، توجه دقيق و كامل مبذول و تصوير صفحه توضيحات نيز اخذ و پيوست سوابق گردد.

5- توجه شود كه با اشخاص كمتر از 18سال يا اشخاص محجور معامله نشود . اشخاص محجور بوسيله دفتر اسناد رسمي و از طريق اداره سرپرستي قابل شناسايي هستند.

ب : اشخاص حقوقي

در خصوص اشخاص حقوقي بايد هويت و شخصيت طرف معامله با ملاحظه آگهي تأسيس ، اساسنامه ، آخرين آگهي تغييرات مديران مندرج در روزنامه رسمي احراز و صاحبان امضاء مجاز و تعهد آور شركت يا موسسه شناسائي شده و دقت شود كه امضاء سند معامله صرفاً‌توسط ايشان بعمل آيد و اسناد مالي اعم از چك و غيره صرفاً ‌بنام و در وجه شخص حقوقي صادر و در متن اسناد قيد شود كه چك يا سند پرداخت بابت خريد يا اجاره صادر گرديده است.

صادق رئیسی کیا

یازدهم آذرماه 1393