پایان کار ساختمان چیست و چه ارتباطی به سند مالکیت و معاملات ساختمان دارد؟

هشدار: پیش از آغاز نوشتار،  به اشخاصی که نوشتارهای من در روزنامه ها یا روی سایت شخصی یا وبلاگهایم را بدون ذکر منبع و بدون پیوند سایتم یا وبلاگهایم به نام خود یا دیگری به هر گونه ای منتشر می کنند متذکر می شوم که چشم به راه عواقب قانونی انتشار غیر مجاز و بدون اجازه نوشتارهایم باشند.

ذکر و باز نشر نوشتارهای من و هر نوشتاری که در روزنامه ها یا روی سایت شخصی و وبلاگهایم منتشر شده منحصراً با قید نام و نام خانوادگی ام و همراه با پیوند سایت و وبلاگهایم مجاز است.

در شهرها، مناطق و محدوده هائی که شهرداری ها مستقر شده اند پس از آنکه احداث ساختمان به پایان رسید مالک، باید از همان مرجعی که پروانه احداث بنا را صادر کرده یعنی از شهرداری، درخواست صدور گواهی پایان کار نماید تا پس از بازدید مامور و کارشناس فنی شهرداری، مشخص شود که ساختمان مورد نظر، برابر نقشه تصویب شده، احداث گردیده است یا خیر و مشخص شود که در ساخت آن، مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی، رعایت شده است یا خیر؟

پس از احراز مطابقت بنا با پروانه و نقشه صادره و پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری با طی یک فرایند اداری و فنی، اقدام به صدور پروانه پایان ساختمان که در اصطلاح به آن، گواهی پایان کار گفته می شود می نماید.

صدور گواهی پایان کار ساختمان بدین معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان های ذیربط قانونی، ساختمان احداث شده، مورد تائید می باشد.

ادارات ثبت اسناد و املاک، برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی، بیش از هر چیز به گواهی پایان کار ساختمان، توجه دارند و اصولاً تا زمانی که گواهی پایان کار ساختمان، از سوی شهرداری، صادر نگردد امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک، وجود ندارد و تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی، وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت مجزی برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد.

به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان های دارای سند مالکیت، دفاتر اسناد رسمی، قانوناً مکلف هستند اولاً از ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله و ثانیاً از بازداشت نبودن ملک (ساختمان) و ثالثاً از فقدان تخلفات ساختمانی و رابعاً از وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر، اطمینان حاصل کنند و در این راستا استعلامات لازم را از ادارات و سازمان های ذیربط، بعمل می آورند بنایراین باید در نظر داشته باشیم که اصولاً دفاتر اسناد رسمی، نسبت به ساختمان ها و املاکی که دارای سند رسمی مالکیت، نیستند امکان ثبت سند و نقل و انتقال آن را ندارند و از سوی دیگر در مورد ساختمان ها و املاک دارای سند نیز، دفاتر اسناد رسمی، مکلف هستند با استعلام از شهرداری، از اینکه ساختمان مورد معامله، دارای گواهی پایان کار و فاقد تخلفات ساختمانی باشد اطمینان حاصل نمایند.

بنا به مراتب بالا می توان گفت، گواهی پایان کار، پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است و وجود سند، پیش نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است.

اخذ گواهی پایان کار ساختمان، وظیفه مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آنان می باشد.

اگر مالک یا مالکین ساختمان، علیرغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایان کار، در قبال اشخاصی که ساختمان را پیش خرید، کرده اند خودداری نمایند خریداران می توانند الزام آنها را به ایفای تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایان کار از شهرداری، از طریق مراجع قضائی، مطالبه کنند.

چند نکته زیر، را هم در نظر داشته باشید:

۱- برابر قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد.

۲- در صورت وجود تخلفات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ارجاع می شود و صدور گواهی پایان کار ساختمان، منوط به اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها می باشد.

۳- اگر رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها دایر بر تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

۴- در مناطقی که شهرداری ها مستقر نیستند یا در خارج از محدوده و حریم قانونی شهرها می باشد صدور پروانه احداث ساختمان و گواهی پایان کار ساختمان، به طور کلی زیر نظر وزارت کشور (دهیاری ها، بخشداری ها، فرمانداری ها، استانداری ها) می باشد.

۵- تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، باید به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق، در قرارداد بین فروشنده و خریدار، درج شده باشد تا اقدامات قضائی احتمالی را با قوت و استحکام بیشتری همراه نماید. همچنین باید در قرارداد منعقده، تاریخ دقیقی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند (پس از اخذ پایان کار) تعیین و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم مشخص کنید و در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر نشد از دفترخانه معین شده، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید. این بدان معنی است که در آن تاریخ، خودتان باید از ابتدای ساعت اداری تا پایان وقت اداری، در دفتر اسناد رسمی معین شده با همراه داشتن مدارک و باقیمانده ثمن و…حضور یافته باشید و گواهی حضور خود را نیز دریافت کنید.

۶- اگر فروشنده ساختمان، از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ساختمان یا سند ملک، سر باز زد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، هنگامی مثمر ثمر و قابل انجام خواهد بود که گواهی پایان کار ساختمان، صادر شده باشد بنابراین اگر مطمئن شده اید که فروشنده، اقدامی برای اخذ پایان کار ساختمان، ننموده است در اقدامات قضائی و خواسته دعوی خود باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار، از شهرداری را همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی، مد نظر داشته باشید.

به یادداشت های مرتبط با این موضوع در سایت شخصی صادق رئیسی کیا که در زیر این یادداشت آمده رجوع و آنها را مطالعه فرمائید. یقیناً به دانش و مهارت های کاربردی شما خواهد افزود.

در صورتی که به مشاوره در زمینه ی یادداشت ها و نوشتارهای من نیاز داشتید یا به برگزاری کارگاه و دوره های آموزشی برای خود و مدیران و کارکنان شرکتتان در موارد یاد شده علاقه مند بودید درخواست خود را به raeisikia@yahoo.com ارسال یا با شماره های ۸۸۳۲۱۰۸۸ و ۸۸۳۲۳۲۷۹ تماس حاصل فرمائید.

صادق رئیسی کیا

۲۶ شهریورماه ۱۳۹۵

17 پاسخ
  1. احمد قصری
    احمد قصری says:

    سلام
    بس از ۱۴ سال ساخت میخواهم خانه را بفروش برسانم بروانه ساخت دارم اما بایان ساخت ندارم وخانه کلنگی شده نمای بیرون نشده برای سند زدن چه کاری باید بکنم

    پاسخ دادن
  2. فرزاد
    فرزاد says:

    سلام
    من یک مغازه دارم که در زیر ۴ طبقه خانه قرار دارد
    زیر مغازه یک زیر زمین موجود است که مازاد برتراکم بود اما به تازگی بعد از دریافت رای کمیسیون ماده ۱۰۰ و پرداخت جریمه ، موفق به دریافت گواهی عدم تخلف شده ام
    حالا چگونه باید این زیر زمین را به صورت انبار تجاری به سند مغازه اضافه کنم؟
    بسیار سپاسگزارم

    پاسخ دادن
    • صادق رئیسی کیا
      صادق رئیسی کیا says:

      با درود و سپاس.
      کاربری انبار تجاری اگر در پروانه احداث بنا یا در نهایتاً در پروانه پایان کار آمده باشد قابل اعمال در سند هم می باشد. سند در این مورد نمی تواند خلاف پروانه احداث بنا یا پایان کار باشد. باید از شهرداری پیگیری بفرمایید.
      سرافراز باشید.

      پاسخ دادن
  3. جلیل
    جلیل says:

    سلام. خیلی ممنون از کمک شما. من یک مشکل بزرگ برخوردم و خیلی درگیری ذهنی پیدا کردم سر این موضوع.
    ملکی رو مبایعه نامه کردم آپارتمانه . مالک عدم خلافی گرفته بعد رفته زیر زمین رو چند متر پیشروی کرده بصورت مسکونی داره استفاده میکنه.
    الان بهش میگم پولمو بده میگه ندارم بفروشم بهت میدم. میگم پس خلاف نکن میگه هزینه کردم نمیتونم خراب کنم
    ظاهرا بعد از پایان کار این تخلف رو انجام داده… رفتیم بنگاه یک مدت وقت گرفتیم توافقی و پشت نویسی کردیم طی یک ماه پولمونو بده . ولی میدونیم نداره که بده.. چی کنیییم؟ متشکرم

    پاسخ دادن
    • صادق رئیسی کیا
      صادق رئیسی کیا says:

      با درود و سپاس.
      رهنمود مورد نظر شما مستلزم ملاحظه مدارک و دریافت توضیحات تکمیلی و پرداخت هزینه از سوی شماست. در صورت تمایل برای تعیین وقت مشاوره با دفترم به شماره ۸۸۳۲۱۰۸۸ و ۸۸۳۲۳۲۷۹ تماس حاصل بفرمایید.
      سرافراز باشید.

      پاسخ دادن
  4. علی
    علی says:

    سلام و وقت بخیر . عوارض مسکن مهر چه جوری حساب میشه ؟؟ منظورم اینه الان من از کجا بدونم تاریخ پایان کار کی هست ؟؟ و سالی چقدر عوارض حساب میشه با توجه به اینکه سند نداره و فقط تعاونی هست ؟؟ ۷۵ متر اقساط هم از برج چهار ۹۴ شروع شده

    پاسخ دادن
  5. نوروزی
    نوروزی says:

    سلام و وقتتون بخیر
    یه واحد از آپارتمان ۷ واحده رو سال ۹۰ از طریق دفتر مشاورین املاک خریداری کردیم . متأسفانه صاحب ملک تخلف زیادی داشته و موفق به اخذ پایان کار نیست و احتمالاً باید ۴۰۰ میلیون جریمه به شهرداری پرداخت کنه . اگر ما الزام به تنظیم سند و پایان کار هم بگیریم . ضمانت اجرایی این احکام به چه صورته . چون صاحب ملک شاید نتونه یا نخواد جریمه رو پرداخت کنه. در ضمن در مورد جریمه دیرکرد تنظیم سند هم در قولنامه مبلغ تعیین شده آیا ما می تونیم در این خصوص هم خسارت بگیریم . فقط موعد شش ماهه تعیین کرده بوده برای ارائه سند و ما دفترخانه هم نرفتیم تا گواهی عدم حضور بگیریم .چون تاریخ مشخصی نبود و می دونستیم که فعلا پایان کار نگرفته.

    پاسخ دادن
    • صادق رئیسی کیا
      صادق رئیسی کیا says:

      با درود و سپاس.
      ارائه رهنمودهای تکمیلی مورد نظر شما مستلزم دریافت توضیحات تکمیلی و پرداخت هزینه از سوی شماست.
      در صورت تمایل برای تعیین وقت مشاوره تلفنی یا حضوری با دفترم به شماره ۸۸۳۲۱۰۸۸ و ۸۸۳۲۳۲۷۹ تماس حاصل فرمایید.
      سرافراز باشید.

      پاسخ دادن
  6. فتح اله رهنورد
    فتح اله رهنورد says:

    Ra:
    با سلام بنده ملکی را در سال ۷۳ چون در بافت روستایی بود با مجوز دهداری احداث نمودم اما در زمانی که بنده ساخت بنا ملکم بوده دهداری جمع شد و ملک بنده جز محدوده شهر داری درسال ۷۴ قرار گرفت وبنده نتوانستم از دهداری پایان کار وعدم خلافی ملکم را که مقداری خلافی داشت جریمه اش را بپردازم وبرگه عدم خلاف بگیرم حالا پس از ۲۳ سال ملکم را فروخته ام برای استعلام وپرداخت خلافی به شهر داری رفته ام وبه بنده میگویند ملک شما در طرح تفضیلی شهر داری قسمت کمی از ان در طرح احداث جاده قرار دارد وبرای بنده برگه خلافی صادر نمیکنند در صورتی که در این ۲۳ سال که بنده در این ملک خودم زندگی میکردم اصلا شهر داری به ما ابلاغ نکرده وحتی ملکی که در مجاورت ملک بنده بود والان طبق طرح تفضیلی به طور کامل در طرح جاده قرار میگیرد با جواز صادره شهرداری در سال ۷۵ ساخته شده و هیچ تعهدی هم به شهرداری نداده و به مالک ان هم ابلاغ نشده که ملش در طرح قرار گرفته وخریدار ملک بنده هم یک چهارم ثمن معامله را نمیدهد و میگوید سند قطعی بزن وشهرداری هم پاسخ استعلام را نمی دهد میگوید ملک شما قسمتی در طرح احداث خیابان قرار میگیرد حال باتوجه به اینکه شهرداری برگه عدم خلافی برایم صادر نمیکند وبنده باید برای خریدار سند قطعی بزنم تا مابقی ثمن معامله را دریافت کنم واز وجود اینکه ملکم در طرح خیابان قرار دارد بی اطلاع بودم وخریدار هم طبق قرار داد با پرداخت سه چهارم ثمن معامله ملک را تحویل گرفته چگونه میتونم پول خودم را بگیرم ویا اینکه از شهرداری عدم خلاف بگیرم تا بتوانم برای خریدار سند قطعی بزنم ویا با توجه به اینکه حق فسخ ان ده درصد معامله میباشد را فسخ نمایم خواهشمند است راهنمایی کنید با تشکر رهنورد

    پاسخ دادن
    • صادق رئیسی کیا
      صادق رئیسی کیا says:

      با درود و سپاس
      ارائه رهنمودهای تکمیلی مورد نظر شما مستلزم دریافت توضیحات تکمیلی و ملاحظه مدارک و پرداخت هزینه از سوی شماست.
      در صورت تمایل برای تعیین وقت مشاوره تلفنی یا حضوری با دفترم به شماره ۸۸۳۲۱۰۸۸ و ۸۸۳۲۳۲۷۹ تماس حاصل فرمایید.
      سرافراز باشید.

      پاسخ دادن

دیدگاه خود را ثبت کنید

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *