راهنمای عمومی خرید و اجاره املاک

هشدار: پیش از شروع مطلب به اشخاصی که مطالب منتشره اینجانب در روزنامه ها یا روی سایت شخصی یا وبلاگهایم را بدون ذکر منبع و بدون لینک سایتم یا وبلاگهایم به نام خود یا دیگری به هر طریقی منتشر می کنند متذکر می شوم که در انتظار عواقب قانونی انتشار غیر مجاز و بدون اجازه مطالبم باشند.

ذکر و باز نشر مطالب اینجانب و کلیه مطالبی که در روزنامه ها یا روی سایت شخصی و وبلاگهایم منتشر شده منحصراً با قید نام و نام خانوادگی ام و توام با لینک سایت و وبلاگهایم مجاز است.

به منظور ارتقاء سطح صحت معاملات املاک و پرهیز از خطرات و خسارتهای احتمالی و نظر به هزینه مبالغ هنگفتی برای انجام این نوع معاملات اعم از خرید ، اجاره ، استجاره ، عین ، منافع ، سرقفلی صرف می نمائید لازم است قبل از انجام هرگونه معامله به نکات ذیل عنایت نموده و از عقد قرارداد و پرداخت هر گونه وجهی قبل از اطمینان از موارد گفته شده جداً امتناع فرمائید.

مقدمه

مطابق قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ با اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک در نقاط مختلف کشور، ثبت املاک با رعایت موازین قانونی پس از اعلان ثبت و تحدید حدود انجام و پس از جری تشریفات وفق ماده ۲۱ قانون مذکور «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک دردفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود» و براساس ماده ۲۲ همان قانون « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و….. مالک خواهد شناخت.» که به حکم ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی این دسته از اسناد واجد وصف سند رسمی می باشند .

نظر به انجام ثبت املاک در اکثر نقاط کشور، بیشتر املاک دارای سند رسمی مالکیت هستند. این اسناد به صورت دفترچه ای و دارای صفحاتی بوده که روی جلد به شماره چاپی و در صفحات داخل سند، به بعضی مشخصات سند و ثبت آن، شماره پلاک، منطقه ثبتی، دفتر املاک مربوطه ، تاریخ صدور سند، نام و مشخصات مالک، نقل و انتقالات بعدی از مالک به سائر اشخاص اختصاص داده شده است. به تازگی اسناد رسمی با همین مشخصات بصورت تک برگی صادر می گردند.

در خرید املاک باید اسناد مالکیت فروشنده ملاحظه گردد.

لازم بذکر است مالک هر ملک، همان شخصی است که ملک در دفتر املاک بنام او ثبت و سند بنام او صادر یا بعداً ملک توسط مالک در دفتر اسناد رسمی به وی منتقل گردیده است و سند رسمی محضری (بنچاق) به نام او تنظیم می گردد.

دفتر خانه مربوط مکلف است مراتب را در فرمهای خلاصه معامله درج و به اداره ثبت مربوطه ارسال نماید تا معامله در دفتر املاک بنام منتقل الیه ثبت شود. ضمناً دفترخانه بایستی در صفحه نقل و انتقالات سند ، نام شخص خریدار را دقیقاً با ذکر شماره سند قید نماید . معمولاً اسناد مذکور با مهرهای برجسته ممهور و ممضی به امضاء سردفتر و دفتر یار می شوند.

قبل از انجام هر اقدامی باید بدواً اسناد مالکیت یادشده از اشخاص مدعی مالکیت اخذ با ملاحظه آن و توجه به نکات آتی الذکر اقدام نمود.

توجه به کاربری « نوع استفاده قانونی مجاز» ازاملاک به استناد مصوبات کمیسیونهای قانونی از جمله کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری و برابر معاملات با اسناد عادی هم توضیح داده شود. رعایت مقررات و موازین مصوب در انعقاد هرگونه قرارداد ضروری بوده که با ملاحظه دقیق اسناد معتبر ملازمه خواهد داشت.

قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران و قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی انواع اراضی را تعریف نموده است .

مطابق ماده ۴ قانون فوق الذکر «اراضی بایر شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء داشته و بتدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد» وفق ماده ۳ همین قانون « اراضی موات شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.» زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت است »

براساس ماده ۵ قانون مزبور « اراضی دایر زمینهائی است که آنرا احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است .»

وفق ماده ۶ قانون یادشده فوق « کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلاب دولتی یا غیر دولتی باشد دراختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد ……»

حسب ماده ۱۲ همین قانون « تشخیص عمران و احیاء تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهر سازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد » و ماده ۱۴ قانون مذکور و قانون اصلاح قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها مقرر میدارد « تبدیل و تغییر کاربری ، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است.

فصل اول

خرید املاک

 نکات بسیار مهمی که در خرید املاک باید مورد عنایت قرار گیرد بشرح ذیل است:

۱- در صورتیکه شخصی به وکالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:

۱-۱- استعلام از دفتر خانه تنظیم کننده سند وکالت در مورد احتمال عزل وکیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت های بلاعزل تا زمانی که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.

۱-۲- در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند:

الف) وکالت کاری: این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و…… در نظر باشد.

ب) وکالت معاملاتی : این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی اعطا می شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلا عزل و با اختیار توکیل داده می شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.

بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…… از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود.

تاکید می شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گرددزیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.

۱-۳- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهدبود .

۲- نظر به اینکه خرید اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها ، موسسات و شرکتهای دولتی خصوصاً نیازمند جری تشریفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نیاز دارد لذا قبل از انجام این دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نیاز از قبیل مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه ، مصوبه مجمع عمومی شرکت یا موسسه در مورد شرکتها و موسسات و مصوبه هیأت وزیران ، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرفی نامه اشخاصی که قرارداد واگذاری ملک یا سند انتقال را امضاء می کنند در مورد اشخاص دولتی و نیز توجه به اساسنامه ها، آئین نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی کشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است .

۳- در مورد اراضی نیروهای مسلح نیز اخذ مجوز ستاد کل نیروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خرید اراضی از وجود مصوبات و مجوزهای مذکور باید اطمینان حاصل و تصویر آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.

۴- در مورد اراضی مصادره ای توسط دادگاههای انقلاب که به نفع دستگاههای مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره )، بنیاد شهید ، بنیاد مستضعفان ، کمیته امداد و غیره مصادره گردیده است توجه شود که خرید این اموال ممکن است در آینده با مشکلاتی از جمله ادعای مالک سابق مواجه گردد. لذا در خرید این گونه املاک باید دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشکلات احتمالی بایستی هنگام طرح موضوع در هیأت مدیره شرکت یا موسسه جهت اخذ مجوز معامله ، مشکلات و تبعات مذکور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذیرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.

۵- درخصوص خرید اراضی واگذار شده توسط هیأتهای واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی توجه شود که این اراضی باید دارای سند رسمی بوده و درصورتیکه انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد باید با اخذ استعلام از توافق قطعی مالک اولیه برای انتقال سند اطمینان حاصل شود.

۶- در مورد اراضی که اسناد مالکیت آنها وفق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت (که بعداً قانون “تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی” جایگزین دائمی مقررات ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک شد) صادر گردیده نیز رعایت مفاد بند ۵ ضروری است. زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است .

۷- در خرید اراضی کشاورزی باید قبلاً مراتب از ادارات کشاروزی ، جنگلها و مراتع کشور و سائر مراجع ذیربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصیل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و کاربری این املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقیق احراز گردد.توجه شود که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۶ می باشد.

۸- توصیه می کنم حداقل در مورد کلیه اراضی با مساحت های بیشتر از ۱۰۰۰ متر مربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت را انجام دهید. انجام چنین اقدامی در همه موارد ( با وجود هزینه ای که دارد ) نیز خالی از فایده نیست .

۹- در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آِیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است . این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهربررسی و از آن اطمینان حاصل گردد.

طرح جامع شهر، در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفصیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.

۱۰- در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورای اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهر سازی ومعماری ضروری است.

۱۱- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقیف ( مشمول بند « ز» ) نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وکلاء احتمالی لازم می باشد بدیهی است اقدامات مربوطه به این استعلامات رأساً‌ باید توسط دفتر اسناد رسمی یا خریدار انجام پذیرفته و از تحویل ورقه استعلام به مالک یا فروشنده یا وکلای آنان از اطمینان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جداً امتناع شود. زیرا احتمال دارد پاسخ استعلامهایی که بوسیله مالک ارائه می شود دستکاری شده یا جعلی باشد .

۱۲- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداری ها با توجه به ماهیت املاک شهرداریها که معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود . احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و ….. باشد.

۱۳- در مورد خرید تراکم از شهرداری ها دقت شود که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.

فصل دوّم

سرقفلی و حق کسب و پیشه

این دو اصطلاح برگرفته از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و راجع به املاک تجاری می باشد و از نهادهای حقوقی است که از حقوق اروپا به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است .

۱- حق سرقفلی : هر مالک ملک دارای کاربری تجاری می تواند سرقفلی ملک خود را به ارزش مورد توافق در زمان عقد قرارداد به مشتری منتقل نماید تا مشتری وفق شرائط مقرره از آن برای امر تجارت و کسب استفاده نماید. این حق در قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال ۱۳۵۶ مورد تأکید بوده و قانون گذار در سال ۱۳۷۶ ضمن ماده ۶ قانون موجر و مستاجر جدید این حق را به صراحت شناسائی نموده است « هر گاه ، مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید»

این حق توسط صاحب آن قابل انتقال به دیگری است. ذیل ماده ۶ قانون مذکور مقرر داشته است « همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند.»

و « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد» که در هر حال مستأجر باید ماهیانه مبلغی نیز به عنوان اجاره به مالک پرداخت نماید.

حق کسب و پیشه : یکی از حقوقی است که از حقوق اروپائی به نظام حقوقی ایران وارد گردیده است و از سالها قبل مورد عمل می باشد. زمانی که ملکی تجاری از سوی شخصی برای امر کسب به دیگری به صورت اجاره واگذار می گردد مستأجر در طول زمان اجاره با کسب و کار و نوع فعالیت و حسن شهرت حقی پیدا می کند که حق کسب و پیشه نام دارد که با انتخاب کارشناس رسمی مربوطه حق مزبور تقویم می گردد. این نوع از حق در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مورد شناسائی واقع و از سال ۱۳۷۶ با تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر از نظام حقوقی ایران عملاً حذف گردیده و تنها قراردادهای اماکن تجاری منعقده قبل از ۱/۷/۱۳۷۶ مشمول آن می باشند .

نحوه انتقال سرقفلی : حق سرقفلی توسط مالک یا وکیل قانونی وی و با رعایت همه مسائل پیش گفته و نیز توسط دارنده حق سرقفلی و با اذن مالک قابل انتقال می باشد. مؤکداً اضافه می گردد در صورتی که دارنده حق سرقفلی مبادرت به انتقال آن نماید اخذ اذن کتبی مالک ضروری است. به این سبب معمولاً در این موارد دو دسته سند تنظیم می گردد، سند صلح سرقفلی با مالک یا دارنده حق سرقفلی و سند اجاره با مالک ملک

نحوه انتقال حق کسب و پیشه : این دسته از حق شباهت بسیاری با حق سرقفلی داشته که در اثر مرور زمان و با توجه به عوامل مختلف برای کاسب در ملک تجاری ایجاد می شود و تخلیه آنها با رعایت موازین و شرائط قانونی مقرره امکان پذیر می باشد لذا در انتقال آن باید ضمن جلب نظر مالک، سند صلح رسمی تنظیم گردد.

فصل سوّم

استجـاره امـلاک

در خصوص اجاره املاک باید به موارد ذیل توجه شود:

۱- در صورتی که موجر مالک ملک مورد اجاره می باشد باید سند مالکیت ملاحظه شده و سند اجاره با توجه به قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم و در مورد اسناد عادی حداقل دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء نمایند.

۲- در صورتی که اجاره دهنده مالک منافع می باشد اذن وی در اجاره در سند قبلی و زمان آن مدنظر باشد. بدیهی است مستأجر در صورت وجود حق انتقال به غیر فقط در زمان و مدت اجاره واجد چنین حقی است.

۳- درموردی که شخصی به وکالت از دیگری مبادرت به اجاره دادن ملکی می نماید ملاحظه سند مالکیت و نیز اصالت وکالتنامه اولیه و نیز احراز اصالت وکالت های بعدی با لحاظ مسائلی که در خرید املاک بصورت وکالتی گفته شد به ویژه حدود وکالت ضرورت دارد.

۴- در مورد اجاره اماکن و املاک دولتی دقت شود که وفق ماده ۸۶ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۲۸/۱۲/۱۳۷۳ مدت اجاره بایستی حداکثر تا یکسال و تعیین مبلغ اجاره براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد و مبلغ اجاره بها بایستی به حساب خزانه کشور واریز گردد.

فصل چهارم

احراز هویت طرف معامله

قبل از انجام هر گونه معامله اعم از خرید و فروش ، اجاره و غیره باید هویت طرف معامله اعم از مالک یا وکیل وی به شرح ذیل احراز شود:

الف : اشخاص حقیقی

۱- ذکر کامل و دقیق نام ، نام خانوادگی ، نام پدر ، شماره شناسنامه ، محل صدور ،‌کدملی ، کد پستی ، نشانی محل سکونت ، شماره تلفن ثابت ، و شماره تلفن همراه ،شماره و تاریخ کارت پایان خدمت یا معافیت (در مورد آقایان) در هر گونه قرارداد و صورتجلسه و ‌الحاقیه و توافقنامه و…. مربوط به معاملات املاک الزامی است.

۲- رؤیت اصل شناسنامه (تمامی صفحات) رؤیت اصل کارت ملی (پشت و روی کارت) رؤیت اصل کارت پایان خدمت یا معافیت ( در مورد آقایان ) و انطباق مشخصات هویتی فرد با چهره و مشخصات وی در کارت یا شناسنامه ارائه شده.

۳- اخذ و پیوست نمودن تصویر کاملاً خوانا و حتی الامکان رنگی تمامی صفحات شناسنامه ، پشت و روی کارت ملی ، پشت و روی کارت معافیت یا پایان خدمت ( در مورد آقایان ) پس از رؤیت اصل آنها .

۴- به صفحه توضیحات شناسنامه توجه کافی مبذول و در صورتیکه شناسنامه دارای توضیحات است به توضیحات مندرجه ، توجه دقیق و کامل مبذول و تصویر صفحه توضیحات نیز اخذ و پیوست سوابق گردد.

۵- توجه شود که با اشخاص کمتر از ۱۸سال یا اشخاص محجور معامله نشود . اشخاص محجور بوسیله دفتر اسناد رسمی و از طریق اداره سرپرستی قابل شناسایی هستند.

ب : اشخاص حقوقی

در خصوص اشخاص حقوقی باید هویت و شخصیت طرف معامله با ملاحظه آگهی تأسیس ، اساسنامه ، آخرین آگهی تغییرات مدیران مندرج در روزنامه رسمی احراز و صاحبان امضاء مجاز و تعهد آور شرکت یا موسسه شناسائی شده و دقت شود که امضاء سند معامله صرفاً‌توسط ایشان بعمل آید و اسناد مالی اعم از چک و غیره صرفاً ‌بنام و در وجه شخص حقوقی صادر و در متن اسناد قید شود که چک یا سند پرداخت بابت خرید یا اجاره صادر گردیده است.

صادق رئیسی کیا

یازدهم آذرماه ۱۳۹۳

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *