بایسته های دعوی الزام به تنظیم سند رسمی غیر منقول از آغاز تا پایان

امتیازدهی به این مطلب

 هشدار: پیش از شروع مطلب به اشخاصی که مطالب منتشره اینجانب در روزنامه ها یا روی سایت شخصی یا وبلاگهایم را بدون ذکر منبع و بدون لینک سایتم یا وبلاگهایم به نام خود یا دیگری به هر طریقی منتشر می کنند متذکر می شوم که در انتظار عواقب قانونی انتشار غیر مجاز و بدون اجازه مطالبم باشند.

ذکر و باز نشر مطالب اینجانب و کلیه مطالبی که در روزنامه ها یا روی سایت شخصی و وبلاگهایم منتشر شده منحصراً با قید نام و نام خانوادگی ام و توام با لینک سایت و وبلاگهایم مجاز است.

این دعوی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی بصورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی غیر منقول در پیش از طرح و در زمانی که در جریان است و پس از پایان رسیدگی، الزمات و بایسته هایی به شرح زیر دارد که سعی می کنم بصورتی ساده، روان و کاربردی تقدیم کنم:

 

۱- به هنگام تنظیم و امضاء مبایعه نامه یا قرارداد،مالکیت و امکان قانونی فروشنده یا شخص متعهد به انتقال سند و نیز ممنوع المعامله نبودن آنان احراز گردیده باشد.

اگر شخصی غیر از مالک یا وکیل و قائم مقام قانونی مالک، ذیل مبایعه نامه یا تعهدی دال بر انتقال سند و مالکیت را امضاء نماید امکان الزام مالک برای انتقال سند حتی از طریق مراجع قانونی را نخواهید داشت چون اساساً مالک تعهدی برای انتقال مالکیت نداده است.

۲- تعهد مالک یا متعهد به انتقال سند، طی قراردادی که صحیحاً و با رعایت موازین قانونی و شرعی تنظیم شده به امضاء وی رسیده و مستند شده باشد.

طرح هر دعوایی نزد مراجع قانونی نیازمند مستندات و مدارک مثبته است. بایستی ادله و مدارکی که ادعای شما را بصورتی قطعی و شفاف تائید می کند پیوست دادخواست یا لایحه و درخواست شما باشد تا ادعا و درخواست شما مفید فایده باشد.

۳- قرارداد یا مبایعه نامه یا اسناد مربوطه،به صراحت و به صورتی قطعی و غیر مشروط، تعهد به انتقال مال غیر منقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده یا متعهد، آورده باشد.

۴- تعهد صریح فروشنده یا متعهد، به اینکه در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی معین (مثلاً در ساعت ۱۱ تا ۱۴ تاریخ ۲۲/۷/۱۳۹۳ در دفتر اسناد رسمی شماره…. تهران) جهت امضاء سند انتقال حاضر خواهد شد در مبایعه نامه یا اسناد مربوطه قید شده باشد. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه ی موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، در مبایعه نامه یا قرارداد پیش بینی شده باشد.)

۵- عدم حضور فروشنده یا متعهد به انتقال سند در زمانی که مقرر بوده حضور پیدا کند مستند سازی شود به این ترتیب که خریدار یا ذینفع در زمان مقرر با در دست داشتن مدارک و اسنادی که تهیه آنها را عهده دار بوده و نیز به همراه داشتن باقیمانده وجهی که تعهد کرده در دفتر اسناد رسمی مورد توافق حاضر گردد (بصورت نقد یا چک بانکی) و حضور و مدارک خود را به سردفتر اطلاع دهد و در پایان وقت اداری، حضور و تکمیل بودن مدارک و آماده بودن باقیمانده وجه را به تائید سر دفتر اسناد رسمی برساند و گواهی عدم حضور فروشنده یا متعهد در دفتر اسناد رسمی معینه را از سر دفتر  اخذ نماید.

۶- اگر اظهار نامه ای برای تذکر حضور در دفتر اسناد رسمی بوسیله خریدار به فروشنده یا متعهد ابلاغ شده یا تامین دلیل مبنی بر عدم حضور او اخذ شده یا استشهادیه ای دال بر عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی به امضاء شهود رسیده تصویر برابر اصل آنها پیوست دادخواست شود.

۷- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

۸- قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن با بازداشت نباشد. زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد.

۹- در صورتی که مورد معامله، ساختمان است ( اعم از مسکونی ،تجاری ،اداری ) قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری میباشد. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

۱۰- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

۱۱- دادخواست بایستی به تعداد فروشندگان بعلاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم شود.

۱۲- در متن دادخواست باید به تصریح، خواسته خریدار یا ذینفع مبنی بر الزام متعهد یا فروشنده به انتقال سند رسمی مورد درخواست قرار گیرد و اگر در مبایعه نامه یا قرارداد، برای تاخیر یا عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال، وجه التزام، پیش بینی شده باشد بهتر است همرا با درخواست الزام به تنظیم سند، محکومیت متعهد به پرداخت وجه التزام موصوف نیز مورد درخواست قرار گیرد.

۱۳- اگر احتمال می رود که متعهد یا فروشنده مبادرت به انتقال ملک یا ساختمان مورد معامله به اشخاص دیگر کند و بدین طریق در صدد باشد که حق خریدار را تضییع نماید بایستی از دادگاه درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک تا معلوم شدن نتیجه رسیدگی بعمل آید.

۱۴- پس از قطعی شدن حکم صادره از سوی مرجع رسیدگی و در صورت تمکین ننمودن فروشنده که اکنون محکوم به انتقال سند شده است بایستی از طریق اجرای احکام دادگاه برای انتقال و امضاء سند در دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه اقدام کرد. در این مرحله نماینده اجرای احکام به جای فروشنده یا محکوم، ذیل اسناد را امضاء خواهد نمود.

صادق رئیسی کیا

نهم دی ماه ۱۳۸۸

16 پاسخ
  1. sadeq
    sadeq says:

    با سلام و احترام
    بله اگر در مبایعه نامه ذکری از شماره و محل دفتر اسناد رسمی و زمان حضور در آن نشده باشد ابلاغ اظهارنامه با وجود سایر شرایط و با تصریح به زمان و محل حضور ضرورت دارد.

    پاسخ دادن
    • sadeq
      sadeq says:

      با سلام و احترام
      اگر فروشنده فوت کرده باشد دعوی باید به طرفیت ورثه قانونی او صورت گیرد. ورثه اگر به جلسه رسیدگی دادگاه دعوت شوند و حاضر نگردند دادگاه می تواند با رعایت تشریفات قانونی رای غیابی صادر کند.

      پاسخ دادن
        • sadeq
          sadeq says:

          با سلام و احترام
          با یک نوبت ابلاغ وقت رسیدگی و در صورت عدم حضور خوانده یا وکیل او و در صورت عدم ارائه دفاع کتبی از سوی خوانده هم ممکن است دادگاه حکم غیابی صادر کند.
          در این موارد چون بسته به شرایط پرونده و موضوع ممکن است انواع مختلفی از ابلاغها در موارد و موضوعات متعدد صادر شود بهتر است طبق مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی خود عمل کنید و پرونده را با صلاحدید او جلو ببرید و اگر نیاز به معرفی وکیل یا مشاور از سوی بنده را دارید اعلام بفرمائید تا بررسی کنم.

          پاسخ دادن
  2. علیرضا
    علیرضا says:

    با سلام
    منزل مسکونی خریداری نمودم فروشنده در زمان مقرر۰۱/۰۷ حاضر به تنظم سند نشد جریمه ۱۰۰ هزار تومانی برای هرروز تاخیر در تنظیم در قول نامه قید شده است البته درحال حاضر سند جهت انتقال آماده است واینجانب درخواست جریمه را دارم آیا راهی هست که ۴۰۰ روز دیرکرد تنظیم سند را بگیرم.متشکرم

    پاسخ دادن
    • sadeq
      sadeq says:

      با درود و سپاس.
      برای مطالبه وجه التزلم تخلف از تعهد بایستی:
      ۱- در قرارداد یا مبایعه نامه به صراحت پیش بینی وجه التزام برای تاخیر در انتقال سند شده باشد.
      ۲- در موعد مقرر شما در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و گواهی عدم حضور طرف مقابل را اخذ نموده باشید.
      ۳- تاخیر در انتقال سند بدلیل اشکال یا کمبود در مدارک از سوی شما نباشد.
      ۴- با رعایت سه مرحله بالا و در محدوده شرایط قراردادی شما با طرف مقابل ۴۰۰ روز یا ۴ یا ۴۰ روز تفاوتی نخواهد داشت. از طریق مرجع قضایی حق مطالبه وجه التزام را به شرحی که برایتان توضیح دادم و در محدوده قرارداد خود با طرف مقابل دارید.
      سرافراز باشید.

      پاسخ دادن
  3. امید
    امید says:

    با سلام.پدر اینجانب فوت کرده و سه دانگ منزل پدری که مادر در آن ساکن می باشد بنام یکی از برادران بنام مجید میباشد.پدر مرحوم در زمان حیات یک وکالت کاری و یک فروشنامه دستنویس با مهر و امضا شورای محل و گواهان از ایشان گرفته بوده اند.آقا مجید پیرو جریاناتی یک تعهد با نوشته های تایپی و اسم و امضای خودش به خانواده داده مبنی بر اینکه فروشنامه مذکور مورد قبول بوده و بعد از ۱۲۰ سال مادر، این سه دانگ به نساب ارث به وراث میرسد.متاسفانه چون سه دانگ سند بنام مجید است دائم مادر را آزار داده و به بهانه های مختلف این پیرزن را اذیت میکند.اینجانب خواستم بپرسم با توجه به داشتن مدارک موجود این امکان وجود دارد که سه دانگ را بنام ایشان و مابقی وراث نمود ؟ با تشکر از شما

    پاسخ دادن
  4. فرهاد
    فرهاد says:

    با سلام واحترام. روی سند ملکی ۳۰ جرعه آب چاه می باشد که تو سندمالکیت چیزی از آب نیامده است. و میراب چاه نمیزاره آب ببریم. حال چگونه می توانیم براساس قولنامه موجودچه راه حل قانونی می باشد؟؟؟؟؟؟؟؟؟

    پاسخ دادن
  5. نسترن
    نسترن says:

    با درود و مهر ؛ با پوزش از تصدیع اوقات عالی و خسته نباشید وسپاس از امداد به مردم . سئوال اینجانب این است که اگر یک ملک غیر منقول ، از طرف مالک به شخص الف واگذار شده باشد وشخص الف ، ان را به شخص ب وارگذار نموده ومدارک د اینخصوص مکفی ومستند باشد .آیا شخص الف میتواند به طرفیت مالک دعوی الزام به تنظیم سند رسمی طرح نماید ، در حالیکه مالکیت خودرا نفیاو اثباتاً به شخص ب منتقل نموده واز جانب او وکالت و… ندارد ؟!!! سبز باشید وپایا

    پاسخ دادن
  6. معدلت
    معدلت says:

    سلام اپارتمان بامبایعه نامه در۹۳/۳ازفروشنده که انهم ازفروشنده دیگرکه ازفروشنده اصلی که سازنده مشارکتی ۵۰%پیش خریدکرده بودخریده ام وهماکنون اپارتمان درتصرف ماست وساکنیم ودرمبایعه نامه ماامضاسازنده بعنوان تاییدتعهدات فروشنده مرقوم میباشدوسازنده ۳دانگ سندبنام خودداردوازاین بابت مشکلی نیست برای تنظیم سندتاریخ۹۳/۰۸/۲۸قرارداشتیم که باعدم حضور فروشنده.عدم حضور اخرین فروشنده راگرفتم پرونده ساختمان درنظام مهندسی دلیل عدم پرداخت پول ناظرومجری ومهندس برق ومیکانیک کیراست وسازنده تعهدتسویه حسابهاازهمه ادارات جهت تنظیم سندبرای همه راداردومتاسفانه سازنده واکثرمالکین اهمالکاری میکنندوتنهامن یکسره پیگیرمستمرهستم خواهشمندم منراراهنمایی کنید۱-ایابرای تنظیم ازهمه شکایت کنم۲-برای باطل کردن تمبر(مبلغ مبایعه نامه دویست وبیست میلیون)راهی است حق تمبرراندادچون ندارم۳-بدون وکیل میشودشکایت کرد۴-برای کارت ایثارسربازی دردادگاه امتیازی قایلند باتشکر

    پاسخ دادن
  7. معارف
    معارف says:

    با سلام
    بنده یک واحد مسکن مهر خریداری کردم.هم مبایعه نامه دارم و هم وکالت بلاعزل-همونطور که می دونید مسکن مهر وام داره و تا زمان تسویه حساب سند در رهن بانک هستش و زمانی که وام تموم بشه سند به نام نفر اول صادر می شه.
    بنده با توجه به مشکلاتی که با نفر اول برام پیش اومده بعید می دونم زمانی که وام تموم شد راضی بشه که بیاد سند رو بنام من بزنه.می خوام بدونم الان من باید چکار کنم و چه تعهدی ازنفر اول بگیرم که خودم بتونم سند رو به نام خودم انتقال بدم.یا اینکه اصلا امکانش هست بانک سند رو به نام من صادر کنه؟

    پاسخ دادن
    • صادق رئیسی کیا
      صادق رئیسی کیا says:

      با درود و سپاس.
      اصولاً اگر در وکالتنامه بلاعزل دریافتی از طرف مقابل اختیار رجوع به بانک و تسویه اقساط و انتقال سند به خود و امضاء ذیل اسناد و بطور کلی اختیارات ثبتی و بانکی و قانونی لازم را داشته باشید و طرف مقابل حق انجام موضوع وکالت از طریق وکیل دیگر یا مباشرتاً را از خود ساقط کرده باشد با مشکلی برای انجام خواسته ای که مطرح کردید مواجه نخواهید شد.
      فقط توجه داشته باشید که سند وکالت مذکور با فوت یا محجوریت طرف مقابل از اعتبار ساقط خواهد شد.
      سرافراز باشید.

      پاسخ دادن

دیدگاه خود را ثبت کنید

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شما می‌توانید از این دستورات HTML استفاده کنید: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>